La cita es en una librería de barrio, independiente y muy activa. Tan activa como para organizar la presentación de un libro sobre vivienda, geografía urbana y economía un lunes por la tarde. El libro es Tres millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundancia (Debate), del sociólogo Jorge Galindo, director adjunto del Centro de Políticas Económicas de Esade, que actúa junto al periodista Kiko Llaneras como maestro de ceremonias. La sala de la librería Bangarang está llena. Parece que el tema de la vivienda importa y mucho. De fondo, entre oferta, demanda y posibles soluciones, suenan los gritos potentes de la clase de karate del gimnasio contiguo. Kiai y VPO juntos, qué fantasía.
Sostiene Llaneras, en sus palabras iniciales, que este es un libro honrado, «respeta al lector, no intenta manipularlo ni llevarlo a su lado, y respeta la realidad de las cosas. Eso es una virtud, huye de la persuasión. Jorge empieza haciendo un diagnóstico de la situación, luego se plantea por qué nadie hace nada (o no lo suficiente) y, en la tercera parte, habla de las posibles soluciones». La lectura optimista que propone Llaneras es que el encarecimiento de la vivienda en las ciudades es una señal de éxito frente a aquellos que vaticinaban que estas iban a perder empuje ante un internet prometedor, la alta velocidad, el teletrabajo etc etc.
El libro comienza con el autor recordando, como buen millennial, que la frase «no vas a tener una casa en la puta vida» encabezó las múltiples manifestaciones que se sucedieron en 2007, cuando los precios de la vivienda se tornaron totalmente inaccesibles. «Dos décadas después, la historia rima», apunta Galindo. «Como país pero también para los hogares de mi generación». 2024 cerraba con una manifestación parecida en tono y asistencia a aquella de hace diecisiete años.
Cartel con el lema de las manifestaciones organizadas por el colectivo V de Vivienda en 2007.
Cuenta el autor que, a sus cuarenta años, empezó 2025 buscando casa. Vivían de alquiler, él y su pareja, en un piso espléndido, en una zona agradable y bien ubicada. «Pero no teníamos casa, no éramos propietarios. Si queríamos comprar algo de características similares en ese barrio, aun sumando los ahorros de dos personas con carreras profesionales prósperas y afortunadas, teníamos que asumir una hipoteca inviable según los criterios bancarios actuales. El mercado inmobiliario, el más importante para el bienestar de los hogares según el economista Joan Monràs, está roto».
Jorge Galindo quería entender y contar cómo podía ser tan difícil plantearse comprar un piso en la capital de su país. Para eso, entre otras cosas, ha escrito este libro.
La vivienda: el síntoma central de un país que no crece donde vive
El libro ofrece una radiografía contundente del mayor problema urbano del país: el desajuste entre la oferta de vivienda y una demanda que no deja de crecer. La obra, repleta de datos y escrita con una claridad poco habitual en un ensayo económico, traza un diagnóstico que va mucho más allá del ladrillo: explica por qué nuestras ciudades se están convirtiendo en espacios cada vez menos accesibles y qué consecuencias sociales tiene ese proceso.
El atractivo de las ciudades en la economía de las ideas
Pese a que internet parecía anunciar un mundo “aplanado”, la realidad, explica el autor, va en sentido contrario. Las ciudades concentran talento, innovación y productividad. «Cuanto más valiosa es una idea, más importante es comunicarla cara a cara», recuerda Galindo citando a Edward Glaeser, uno de los economistas urbanos de referencia.
Ese magnetismo explica por qué Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga atraen cada año a más estudiantes, profesionales, turistas e inversores. Y por qué el precio de la vivienda se ha convertido en una barrera cada vez más difícil de sortear. «Una vivienda disponible es una oportunidad, y su ausencia equivale a quitarle esa oportunidad a alguien». Jorge Galindo apuesta por un objetivo tan simple como prioritario según su análisis: «poner más viviendas disponibles. Más techos, para más gente, donde esa gente quiere vivir». Y le pone cifra a esto: tres millones de viviendas.
Los nuevos ganadores del mercado de la escasez son los fondos de inversión y los compradores extranjeros, pero, también, una generación de propietarios que juega con ventaja porque puede vender, puede heredar, y puede comprar.
La matemática del problema
Entre 2021 y 2024 se crearon en España cerca de 960.000 nuevos hogares, pero solo se terminaron 350.000 viviendas. En provincias como Valencia, por cada vivienda nueva aparecen tres hogares. El resultado es evidente: colas para alquilar y para comprar, competencia feroz y una sensación creciente de injusticia.
El dato que simboliza el bloqueo generacional es el de la emancipación: el 67% de los jóvenes de 18 a 34 años sigue viviendo y dependiendo económicamente de sus padres, este porcentaje en 2015 era del 58%. La media europea es del 50%. Entre 2015 y 2023 el precio medio del metro cuadrado en venta en España subió un 47%. En ese periodo, los salarios solo crecieron un 17%.
Lo de los tres millones, explica Galindo, es un punto de partida provocador pero, en realidad, es una cifra basada en la evidencia. Según el Instituto Nacional de Estadística y sus proyecciones demográficas, entre 2024 y 2039 podrían formarse unos 3,7 millones de nuevos hogares asumiendo los ritmos actuales de emancipación.
Un Estado atado por sus propios procedimientos
La vivienda pública en alquiler apenas supone un 1,7% del parque total, siete veces menos que la media europea. El libro repasa cómo el modelo español —centrado durante décadas en la vivienda protegida que acababa en el mercado libre— ha derivado en un sistema institucional incapaz de impulsar vivienda pública estable.
No hay asunto de la política social que haya ganado más atención ni suscitado más protestas en los últimos años, desde el final de la pandemia, que la vivienda. «Da la impresión de que cualquier político o partido que logre solucionar, así sea parcialmente, el problema de acceso a la vivienda tendrá asegurado el favor del electorado durante años», explica Galindo.
El autor empieza su investigación en el franquismo y lo hace citando la famosa frase de Arrese, «seguramente apócrifa», aquello de «un propietario más, un comunista menos» en ese interés por formar un país de propietarios, «no de proletarios». Todo eso generó unas maneras de hacer VPO que acababa, siempre, en manos privadas y directas al mercado libre sin limitaciones. Adiós a un posible mercado público de viviendas. España se había convertido, de forma atípica, en un país de propietarios, a diferencia del resto de Europa.
Al poco hábito de este país por el mercado de alquiler, se suma una maraña administrativa que alarga durante años cualquier proyecto urbanístico. Planes paralizados, licitaciones imposibles, competencias cruzadas y cambios de gobierno forman un cóctel que encarece y retrasa la construcción tanto pública como privada.
El suelo, el cuello de botella que nadie quiere mirar
Los materiales han subido y la mano de obra escasea, pero el gran problema, en opinión de Jorge Galindo, es el suelo. España sigue dependiendo de planeamientos heredados de hace más de dos décadas, y transformar suelo en edificable es un proceso lento, incierto y caro.
Ese riesgo regulatorio genera un efecto dominó: los promotores retrasan proyectos, los precios suben y la oferta nunca alcanza a la demanda. A todo eso se une que, explica Galindo, el sector de la construcción español no ha acabado de salir de la crisis en la que se sumergió tras el estallido de burbuja inmobiliaria. Según BBVA Research, su productividad se sitúa un 25,4% por debajo de la media de la economía española.
Efectos que se extienden más allá de la vivienda
La falta de vivienda asequible no solo retrasa la emancipación. Afecta a la natalidad —estudios en Estados Unidos atribuyen hasta la mitad de su caída al precio de la vivienda—, dificulta los divorcios, condiciona las trayectorias educativas y laborales y genera desigualdades de género. «Es como correr en una cinta de gimnasio cada vez más rápida sin avanzar», resume el autor para describir la vida de muchos jóvenes y familias.
Un debate polarizado que oculta consensos
El debate público sobre vivienda se ha convertido en un campo de batalla ideológico donde se magnifican las diferencias. Sin embargo, Galindo sostiene que la mayoría coincide en el diagnóstico esencial: falta vivienda donde la gente quiere vivir.
Soluciones: más oferta y menos fricción
El libro propone una batería de medidas, entre ellas facilitar la creación de suelo, acelerar trámites, aumentar el parque público en alquiler, permitir mayor densidad a cambio de vivienda social, impulsar residencias para estudiantes y rehabilitar viviendas infrautilizadas.
Advierte, eso sí, de los riesgos de los controles de precios: benefician al inquilino actual, pero reducen la oferta futura y agravan la desigualdad entre quienes ya tienen una vivienda y quienes esperan en la cola.
Hacia una vida más asequible
El autor invita a ampliar el foco: la vivienda es el gasto más importante, pero no el único. Sin transporte fiable, sin educación infantil asequible y sin inversión pública estable, la vida seguirá siendo demasiado cara incluso si se construye más vivienda.
Jorge Galindo terminó de escribir el libro bajo un techo diferente al que lo cobijaba cuando lo empezó. Ahora sí son propietarios, en otro barrio menos céntrico. El proceso de búsqueda los dejó exhaustos pero animó al autor a seguir adelante con la publicación. Tres son sus conclusiones finales: «si decimos que el acceso a la vivienda es una urgencia social, seamos consecuentes: si queremos más vivienda social deberemos estar dispuestos a asumir mayor densidad en algunos barrios. Si queremos precios más asequibles deberemos facilitar la construcción y la rehabilitación. Cuando hablamos de mezcla social, deberemos aceptar vecindarios dinámicos y políticas que los favorezcan».
El autor apuesta por diseñar intervenciones que favorezcan al conjunto: más vivienda social no tiene por qué significar menos rentabilidad para el sector privado si se incentiva lo suficiente. «Una mayor densidad poblacional puede y debe ser compatible con mejores servicios públicos».
Por último, para Galindo es necesario que nos reconciliemos con el hecho de que el crecimiento no es un adversario, sino parte de muchas soluciones de progreso. «Para mí, el progreso es más, producir más y hacerlo accesible: no es gestionar la escasez, no es hacer una fila de miseria. El progreso es hacer cosas y que quien más lo necesite pueda acceder a ellas. Es ofrecer abundancia de oportunidades, tanto en vivienda como en todo lo demás».
La pregunta de fondo no es solo cómo vivir, sino cómo vivir mejor.
